Покупка-продажа квартиры. Обращаться ли к риэлторам?

По сути так и есть, пытаешься узнать все возможное о продавце, подтвердить его честность в рассказанном о себе...

 

Я три года назад продавала квартиру в небольшом городке в Липецкой области. Продать непросто, городок не очень перспективный. Пользовались услугами риелтора, оформляли договор доверительного управления. Она сдавала квартиру, оплачивала коммуналку и устраивала просмотры. Примерно через полгода нашла покупателей, правда цена была чуть меньше нашей. На сделку ездил муж по доверенности. Документы все были готовы, поэтому ему оставалось только сходить в росреестр на саму сделку. Мы остались довольны ее услугами, избавила нас от кучи головняков.

 

А год назад покупали квартиру в Воронеже с оформлением ипотеки в Комсомольске-на-Амуре. Были очень ограничены по времени, поэтомупользовались услугой подбора и ипотечного сопровождения. В совокупности эти услуги обошлись нам в 70000.
К ипотечному менеджеру вопросов нет, все было сделано и оформлено очень толково, хоть и осложнялось постоянной пересылкой документов по маршруту Воронеж-Комсомольск и обратно.
А вот риелтор, которая занималась подбором и сопровождением сделки, не оставила впечатления кристально-честного человека, как и само агентство.
К моменту сделки муж уже уехал на вахту и завершала начатое уже я за себя и за мужа по доверенности. В постоянном сопровождении двух детей.
На подписании договора купли-продажи я несколько раз услышала обращение-напоминание продавцам о том, что они сегодня, после перечисления денег от нас должны заплатить первую часть комиссии. Мне стало очень интересно, сколько же в итоге обойдется полное сопровождение сделки с обеих сторон, с учетом того, что мы уже заплатили 70 тысяч. По дороге в банк спросила у жены продавца. Услышала в ответ: 100 000 комиссии и 50 000 за то, что они нам делают скидку, что бы мы меньше платили за подбор и ипотечное сопровождение. То есть, по словам риелтора, за ипотечное сопровождение платят продавцы, а не мы. Это при условии, что 70 000 нами уже заплачены и ни окакой скидке мы и не слышали.
На претензии продавцов "что за ерунда происходит и вообще надо было провести сделку в обход агентства" риелтор жутко обиделась и начала петь песню типа "вы все постоянно ищете всякие подвохи, думаете, что риелторы должны работать за бесплатно, что мы ничего не делаем, гребем деньги лопатой и т.д.и т.п."
Потом в банке возникли проблемы с переводом денег, потому что в Сбере одного региона не видят состояние счетов, открытых в другом регионе, все это решается через запросы в течении трех рабочих дней, что открть счет на месте можно только привязав к нему карту, а карта выпускается в течении двух недель и т.д. Наша обиженая риелтор сразу начала рассказывать, что она говорила мужу, что нужно открыть счет в Воронеже, но он якобы ее не послушал. Муж потом сказал, что ему предлагали перекредитоваться в Воронеже, а про открытие счета никто не говорил. Перечислить деньги в тот день удалось только благодаря тому, что я вспомнила, что можно открыть моментальную неименную карту на предъявителя. Нашли отделение, чуть ли не единственное в Воронеже, где можно получить такую карту, пришлось оформить страхование всех своих счетов и вкладов. И от они - деньги на воронежском счету. Но не тут-то было))) оператор сообщила, что деньги должны на этом счету отлежаться в течении трех дней... в итоге перевод осуществили уже с привлечением руководителя отделения со снятием кучи копий почти со всех документов по сделке. Хождение по банкам заняло часа 4 по сорокоградусной жаре с годовалым ребенком на гв на руках...
Жесть полнейшая, у меня было огромное желание зареветь и послать все это ко всем чертям, как сдержалась, не знаю. Потом еще продавцы ходили в агентство на разборки по поводу "скидки", в итоге они заплатили только комиссию, прописанную в договоре.

 

В этом году снимали обременение с квартиры и выделяли доли детям, так как ипотеку закрывали материнским капиталом. Тоже куча подводных камней с учетом последних изменений в законодательстве. Если кому-то информация интересна, могу позже написать.

 

Год назад брали ипотеку под материнский капитал. Ипотеку брали в Комсомольске, а квартиру покупали в Воронеже. Это добавило некоторые неудобства, а также существенно удлиннило саму процедуру покупки квартиры. Взять ипотеку на месте было бы гораздо проще как для нас, так и для риелторов, но в этом случае у нас бы возникли сложности с пенсионным фондом, запросы туда-сюда удлинили бы процесс закрытия ипотеки. Так во всяком случае нам сказали в пенсионном фонде.
По совету риелтора квартиру оформили в долевую собственность - 3/4 мужу, 1/4 - мне. Делалось это с целью, чтобы после снятия обременения выделением долей детям занимался только муж. Однако риелтор не смогла предвидеть изменений в законодательстве.
До недавнего времени выделить доли детям можно было путем составления простого договора дарения, теперь же все сделки с долями и с участием несовершеннолетних должны оформляться нотариально. В Росреестре никаких пояснений не дают, отправляют сразу к нотариусам, дескать они все знают. Закон-то приняли, но При этом далеко не все нотариусы берутся за эти сделки.
Муж сначала сходил к ближайшему нотариусу, та ему рассказала какую-то ахинею. Скажу сразу, оформлялись мы все-таки у нее, но я продолжаю считать, что то, что она говорит, - чепуха.
Выслушав мужа, мы решили искать другого нотариуса - прошли еще пятерых, никто не захотел нами заниматься, так и говорили прямым текстом - в настоящее время выделением долей мы не занимаемся и заниматься в ближайшее время не планируем. Продолжить обход нотариусов мы не рискнули, так как время поджимало, вернулись к первой.
Стоимость нотариального оформления соглашения о выделении долей складывается из нотариального тарифа за оформление документов и какого-то процента от стоимости квартиры. В нотариальном обязательстве, предоставленном нами в пенсионный фонд, мы с мужем обязались оформить квартиру в долевую собственность на меня, мужа и детей в течении полугода после снятия обременения. Мне это виделось следующим образом: муж дарит по 1/4 доле каждой дочке и всё, все счастливы и довольны. Напомню, у мужа 3/4, у меня 1/4.
Но нотариус данную ситуацию видела по-другому. Дарить детям доли должен каждый супруг, поскольку материнский капитал выделялся на семью, а не конкретно на мужа. Дескать, если я не подарю какую-то долю ребенку, то соответственно не исполню данное мной нотариальное обязательство. Спорили долго, но отстоять свою позицию я так и не смогла. В итоге соглашение о выделении долей получилось таким: я передаю свою 1/4 младшей дочке, муж передает 1/3 от своих 3/4 старшей и 1/3 от своих 3/4 мне. В результате у всех по 1/4.
Реакция инженера из росреестра на данное соглашение: "блин, ну зачем же так по-китайски делать-то надо было???".
В итоге выделение долей обошлось нам в 13100 рублей - 10100 нотариусы и 2000 госпошлина.

 

А теперь главный совет тем, кто хочет закрывать ипотеку материнским капиталом или использовать его как первоначальный взнос. Попытайтесь убедить банк дать согласие сразу на оформление квартиры на всех членов семьи. Это позволит в дальнейшем избежать очередной волокиты и сэкономить энную сумму денег.

 

Не про материнский капитал, который законодательно предусматривает выделение долей. Хотя и про него тоже. Выделение долей детям - это такая мина замедленного действия. Вообще долевое и не долевое оформление квартиры, если это общее с кем-то имущество, тот еще головняк. Как просчитать далеко идущие последствия? Вырастет ребенок до 18 летнего возраста, возьмут его в оборот черные риэлторы, и продаст он свою долю за копейки. На эту долю можно заселить табор цыган, и ты всю оставшуюся квартиру отдашь за копейки... Мы с таким случаем в реале столкнулись, когда квартиру искали. Бежали оттуда как от чумы. Или просто выросший ребенок скажет, что хочу жить отдельно, продавайте квартиру и выделяйте мне долю деньгами, или я свою долю продам не пойми кому. С таким тоже столкнулись. Сидит бабулька на кровати, неходячая, одна мечта которой помереть в своей квартире, а внук покупателей водит... Столько подводных камней, так надолго надо продумывать, как жизнь сложится, ужас! А как походишь сам по вторичке в поисках квартиры, так волосы дыбом от этого всего.
Еще про вторичку и новостройку напишу попозже.

 

Вторичка и новостройка.
Сначала про плюсы. Новостройка хороша тем, что до тебя там никто не жил, не забитые трубы водопровода и канализации, новенькие лифты, чистые подъезды. Меньшее количество асоциальных личностей, намного меньшее, так как в новостройках квартиры покупаются, а не переходят по наследству от родственников даром. Во вторичке плюсом уже обжитая территория, нет повальных ремонтов на года у всех соседей вокруг, налаженная инфраструктура. По внешнему виду окон-дверей соседей - машин во дворе можно оценить контингент. Ну и вторичка уже построенная, если более-менее нормальный ремонт - заезжай и живи.
Минусы. Помимо того, что всегда есть риск потерять деньги, вложившись в строительство новостройки, никогда не будешь уверен в качестве стройки, что получится в итоге. Насколько кривые стены будут, не нужно ли будет сразу менять всю проводку, выравнивать пол и потолок. Ну а еще можно получить бонусом асфальто-бетонный завод под окном, скрытый вооон за теми деревцами. Новостройки редко строят в уже жилых кварталах, а если и строят, то цены на них заметно больше вторички в этом же районе уже на этапе строительства. А бывшие промзоны могут принести подарочки в виде 5 лет назад засыпанной свалки (но она же есть, и загрязняет грунтовые воды) или вот заводика АБ, который при всех комиссиях работает на германском оборудовании с супер-пупер фильтрами, а как комиссия за ворота, то бетонная пыль оседает на подоконники всех окружающих домов. Все эти нюансы застройщики замалчивают, или обещают перенос пром. объектов еще до окончания строительства, платят большие деньги за пиар в средствах массовой информации.
Вторичка. Минусами то, что даже если в квартире супер ремонт, это не твой ремонт, не твой выбор. И переделывать всегда дороже, чем делать с нуля. Ну и под красивыми полами и обоями всегда можно обнаружить привет от нерадивых ремонтников. У нас, например, в красивой, отделанной дорогой плиткой ванной комнате лопнула напольная плитка, потому что стяжка была положена на песок, который служил звукоизоляцией предыдущему полу, и его просто поленились выносить. А наивное "переклеить обойки и положить ламинат" в остальной квартире переросло в масштабный капитальный ремонт с заливкой стяжки, восстановлением стен, заменой проводки и прочее и прочее...
Грамотный риэлтор очень может помочь с выбором. Он знает все нюансы района и даже конкретных домов. И глаз наметан на хозяев квартир, сразу видит, можно ли доверять человеку, или стоит искать подвоха. И с новостройками они сталкиваются часто. Ведь пока дом строится кто-то успевает уже продать свою недостроенную квартиру. Тут каждый решает сам, стоит платить неслабые такие деньги риэлтору или всю подноготную выяснять самому.

 

Почитаешь вас, волосы точно на голове шевелятся... сколько тонкостей, мы точно еще здесь в СССР живем

покупка квартиры - это такой редкий случай, сколько раз в жизни её покупаешь, если это не твоя работы - ну раз, ну два, ну три... Обычные граждане все такие неопытные, получается. И как эти паразиты могу на нас наживаться таким наглым нечестным образом

и я бы так же сопротивлялась - зачем лишние деньги тратить Мы несколько раз покупали/продавали квартиру, ничего не запрашивали и вообще без всяких агентств обходились, поэтому когда сейчас столкнулись с новой задачей, удивительно, куда все частники подевались, одни агентства ))

 

Абсолютная согласна! Госу-во вроде благую идею преследовало, а так если разобраться, зачем эта доля на детей вообще выделяется? Дети должны расти и с малолетства впитывать, что родители моральная поддержка и моральная опора, а всего материально в жизни взрослой надо добиваться самому! А эти доли заранее их расслабляют, подрастают и начинаются иждивенческие разговоры, не говоря уже о черных риэлторах, которые могут жизнь испортить всему семейству из-за глупого поступка "долевого" чада..
Надо как-то гос-ву поменять свою политику в части выделения долей на детей

 

Читаю ЖЖ питерского риэлтора s0no.
Она всегда комментирует всякие нововведения, которые касаются покупки/продажи квартир. Последний пост у нее про мат. капитал. Почитала, волосы на голове зашевелились
Вот ссылка https://s0no.livejournal.com/304896.html
Это прям ужас ужасный, на мой взгляд. Суть в том, что при выделении мат. капитала на покупку жилья, родители должны выделить ребенку долю в квартире, как минимум на сумму мат. капитала. Но никаких проверяющих и карательных функций в случае несоблюдения этого требования в закон не заложено. Соответственно, если родители этого не сделали, подросший до 18 лет ребенок вправе спросить "А где моя доля?". И в таком случае все сделки, которые были с этой квартирой, купленной с участием мат. капитала, по решению суда аннулируются. Для выделения доли ребенку. И все покупатели, добросовестные покупатели, оказываются у разбитого корыта.
Отследить присутствие мат. капитала в судьбе квартиры практически невозможно. Сейчас риэлторы проверяют участие жильцов в приватизации квартир, если это не новостройка. Но там все завязано на прописку. Все прописанные на момент приватизации либо участвовали в приватизации, либо имеется их отказ от участия. Это реально отследить. А вот рождался ли в семье ребенок, на которого мог быть выделен мат. капитал, использовали ли этот мат. капитал на покупку жилья, отследить нереально. А если квартира прошла не одни руки, так и вообще это не раскрутишь.
И это такая задница, которая неизвестно когда аукнется, так как срока давности по этому нет.